lunedì 4 febbraio 2008

Rivalutazione terreni: Riapertura dei termini ai sensi dell’art. 1 co. 91 L. 244 del 2007 (Finanziaria 2008)



Sulla scorta di quanto precisato dalle varie Circolari emanate dall’Agenzia delle Entrate, di quanto sono riuscito a recuperare in rete, ho cercato di riassumere tutte le notizie relative alla riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni prevista dalla finanziaria 2008, precisamente dell’art. 1 co. 91 L. 244 del 2007 che riporto qui di seguito con l’aggiunta di una clausola contrattuale come proposta dal dott. Giovanni Rizzi.









Riaperti i termini per la rivalutazione delle aree edificabili o agricole possedute da privati non esercenti attività commerciale, mediante il versamento di un`imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell`intero valore dei terreni così rideterminato.

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In particolare, l’art. 1 co. 91 della nuova Legge Finanziaria 2008 reintroduce la facoltà di rivalutare le aree edificabili ed agricole possedute alla data del 1° gennaio 2008 mediante:

  1. redazione e giuramento della perizia di stima entro il 30 giugno 2008;
  2. versamento dell`imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell`intero valore rivalutato entro il 30 giugno 2008.

A tal proposito, si ricorda che il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 giugno 2008 (I rata), 30 giugno 2009 (II rata), 30 giugno 2010 (III rata).
Si sottolinea, inoltre, che la rideterminazione del valore delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell`art.67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR (DPR 917/1986 e successive modificazioni), con la vendita degli stessi immobili.A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle plusvalenze.

Plusvalenze

Ricordiamo che per quanto riguarda la tassazione delle plusvalenze, nella
cessione di terreni edificabili, il regime di tassazione (almeno fino a tutto il
2007) era quello della «tassazione separata», come previsto dall’ articolo 17,
comma 1, lettera g- bis), Tuir che disponeva che l’imposta si applica
separatamente sulle «plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, art. 67. In
tal caso l’imposta è determinata applicando al reddito percepito con la
cessione, l’aliquota corrispondente a metà del reddito complessivo netto del
contribuente nel biennio anteriore l’anno in cui è avvenuta la vendita.
Se non vi è stato reddito nei due anni si applica l’aliquota prevista per il primo
scaglione di reddito dell’anno in cui va calcolata l’imposta.
Il contribuente che adotta il regime della tassazione separata non versa l’Irpef in
autotassazione, ma deve attendere la comunicazione dell’agenzia delle Entrate
con l’indicazione degli importi dovuti, da versare entro 30 giorni.
In alternativa alla tassazione separata, i contribuenti avevano la possibilità di
optare per la tassazione ordinaria in sede di compilazione del modello Unico o
del 730.

Rientrano tra i terreni edificabili che producono plusvalenze in
caso di vendita, ai sensi dell’ art. 81, comma 1 DPR 917/86 i terreni lottizzati
o comunque suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti
urbanistici vigenti al momento della cessione.


In pratica il valore dei terreni, ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, non può essere inferiore al valore risultante dalla perizia di "rivalutazione". Nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l'Agenzia delle Entrate potrebbe benissimo procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico in materia di imposta di registro), ed alla liquidazione della maggiore imposta.

Come per le precedenti, anche in questo caso è fuori dubbio che tale norma non va intesa come proroga degli articoli 5 e 7 della legge n. 448 del 2001. Pertanto, come chiarito nella circolare n. 35/E del 4 agosto 2004 dell’Agenzia delle entrate, il contribuente che si fosse già avvalso della facoltà di rideterminare il valore delle partecipazioni e/o dei terreni, può usufruire della nuova norma agevolativa per determinare il valore delle partecipazioni e/o dei terreni al 1° gennaio 2008 mediante una nuova perizia, ma in tal caso deve procedere al versamento dell’imposta sostitutiva commisurato al valore risultante dalla nuova perizia, richiedendo il rimborso dell’importo precedentemente versato. Conseguentemente, qualora il contribuente si sia avvalso della rateazione dell’imposta sostitutiva dovuta, non è tenuto a versare la rata o le rate successive. Non è invece possibile la compensazione con le somme già versate.

Si precisa, inoltre, che l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR.
Con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 6 novembre 2002 si è precisato:
- che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà
- che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti
- che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile)
Con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato invece:
- che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2008 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2008)
In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione.

Si rammenta inoltre che l'art. 1 comma 428 della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell'affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.
ATTENZIONE: se ci si vuole avvalere della procedura di rideterminazione del valore dei terreni in vista di un atto di trasferimento, la perizia DOVRA' essere predisposta PRIMA della stipula dell'atto stesso, anche se la norma prevede quale termine ultimo quello del 30 giugno 2008 (in questo senso la Circolare Agenzia delle Entrate n. 15/E del 1 febbraio 2002); e ciò in virtù della disposizione dell'art. 7 sesto comma legge 448/2001 sopra citata, in base alla quale il valore "periziato" costituisce il valore minimo di riferimento ai fini anche delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in relazione al trasferimento stesso.
La clausola contrattuale
Si propone la seguente clausola da inserire nell'atto di cessione:



REGIME FISCALE: si da atto tra le parti che il prezzo convenuto per la presente vendita e quale sopra riportato non è inferiore al valore minimo di riferimento ai fini dell’imposta di registro, dell'imposta di trascrizione e dell'imposta catastale di cui all’art. 7 comma sesto legge 28 dicembre 2001 n. 448 così come richiamato dall'art. 2 secondo comma D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 e s.m.i., valore quale risulta dalla perizia giurata di stima redatta dal ………. ed asseverata con giuramento innanzi il Cancelliere presso il Tribunale di ……. giusta verbale in data …….. n. ……., relazione che in copia conforme all'originale si allega al presente atto sub “….."
A cura di Giovanni Rizzi e-mail: grizzi.2@notariato.it











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