venerdì 25 gennaio 2008

Usufrutto e nuda proprietà

FONTE: consulenzaimmobiliare 


Tutto quello che c’è da sapere su tasse e agevolazioni fiscali
da La Repubblica di A. D.

A volte è una scelta, spesso una necessità: condividere il possesso di un immobile con altre persone non è sempre facile e tanti sono i dubbi su diritti e doveri.


Usufrutto e nuda proprietà: due metà che insieme posseggono un appartamento. Qualche volta per scelta, qualche volta per necessità ci si trova a condividere il possesso di un immobile. E tanti i quesiti in materia soprattutto per quel che riguarda i diritti i doveri delle due “metà” nei confronti del fisco. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.
L’usufrutto: un diritto “reale” regolato dal Codice Civile - Tecnicamente l’usufrutto - regolato dagli articoli da 978 a 1020 del Codice Civile - è il diritto di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica. In questo ambito, può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare. In pratica si tratta di un “mezzo” possesso, perché chi è il titolare di un diritto di usufrutto non può cedere ad altri la proprietà dell’immobile, ma solo il suo diritto ad abitarci o ad utilizzarlo: chi ha l’usufrutto di un immobile, infatti, può affittarlo incassando il relativo canone, o vendere ad altri la possibilità di abitarci, con il solo obbligo di avvertire il nudo proprietario della vendita. L’altra metà della coppia è il nudo proprietario - “nudo” perché spogliato del diritto di utilizzare e mettere a reddito il bene - che può invece vendere ad altri, ovviamente con tutto l’usufruttuario dentro, in questo caso senza neppure bisogno di avvertirlo. In sostanza, è possibile vendere e comprare sia il solo usufrutto che la sola nuda proprietà, e chi possiede solo l’una o l’altra, avrà diritti e doveri molto diversi. Per la compravendita però - anche per quel che riguarda l’usufrutto - serve sempre il notaio, perché il diritto di usufrutto, in quanto diritto “reale”, deve essere annotato nei registri immobiliari esattamente come il possesso della sola nuda proprietà.


Ici e Irpef? Paga solo l’usufruttuario - Proprio perché gode di un diritto reale, l’articolo 1008 del Codice stabilisce che ” L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.” Quindi Irpef e Ici sono a suo carico. E questo è detto chiaro e tondo nelle istruzioni per la denuncia dei redditi per quel che riguarda la parte relativa ai redditi da fabbricato. Compilarla spetta infatti a : “chi è titolare dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano [..]. In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato.”


Manutenzione a carico - Chiarita la situazione per quel che riguarda le imposte, torniamo al Codice che stabilisce la divisione delle spese e prevede (articolo 1004) che siano a carico dell’usufruttuario gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, come pure le riparazioni straordinarie rese necessarie in caso di mancanza di manutenzione. Gli altri interventi di riparazione straordinaria sono, invece, a carico del proprietario, e tra questi il successivo articolo del Codice elenca quelli necessari ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, precisando anche che l’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.


Per scelta o successione - Trovarsi a dividere con un usufruttuario un immobile può accadere per scelta, ad esempio quando si compra un immobile in nuda proprietà per investimento, o si acquista per i figli riservando a sé l’usufrutto, oppure, come molto spesso capita, per eredità. In quest’ultimo caso si tratta in genere di immobili abitati da persone che a loro volta sono diventati usufruttuari, o hanno il diritto di abitazione, in seguito ad una successione. Il coniuge superstite, ad esempio, eredita sempre il diritto di continuare ad abitare nella casa coniugale per tutta la vita. In generale, comunque, è proprio dell’usufrutto degli immobili avere una durata vitalizia.


Quanto “vale” l’usufrutto - E ‘ proprio perché all’usufruttuario spetta il diritto di godere a vita di un bene, e dei relativi redditi, l’usufrutto ha un valore che viene calcolato in ragione dell’età sulla base di una tabella (allegata al testo unico delle imposte di registro) che fissa i coefficienti in rapporto alle fasce di età: tanto più l’usufruttuario è giovane tanto più vale l’usufrutto e meno la nuda proprietà. Andando avanti i rapporti si invertono. Il calcolo si effettua sulla base della rendita annua - valore dell’immobile moltiplicato per il tasso legale di interesse (2,5%) - moltiplicata per il coefficiente della tabella corrispondente all’età anagrafica. Ad esempio su un immobile che vale 200.000 euro, con un usufruttuario di 70 anni, l’usufrutto vale 80.000 euro (200.000 x 2,5% x 16) e la nuda proprietà vale (specularmente) 120.000 euro, con un rapporto di 40 a 60. Via via che sale l’età il valore della nuda proprietà cresce, passando dai 60 a 40 ai 30 a 70 se l’usufruttuario ha più di 75 anni, per arrivare fino a 10 a 90 se chi ha l’usufrutto ha più di 90 anni. Quindi chiaramente se si intende acquistare un immobile in nuda proprietà bisogna farei conti con il costo che aumenta man mano che sale l’età dell’usufruttuario.


Il nudo proprietario e le agevolazioni prima casa - Se l’intenzione è quella di acquistare una nuda proprietà come forma di investimento, è bene sapere che il fisco riconosce al nudo proprietario il diritto di godere delle agevolazioni. E questo sia all’atto dell’acquisto - anche se non si va ad abitare nell’appartamento, a patto che si sia residenti nello stesso Comune - sia al momento in cui il nudo proprietario dovesse decidere di acquistare anche l’usufrutto dell’appartamento. Nel primo caso, ossia se non si abita nell’immobile, non si potrà scalare il mutuo. In compenso chi possiede solo la nuda proprietà di un appartamento ottenuta senza agevolazioni prima casa, ad esempio ereditata, può acquistare una prima casa con tutte le agevolazioni anche nello stesso Comune.







La tabella per calcolare il valore dell’usufrutto


Anni di età



Coefficiente



Valore usufrutto



Valore nuda proprietà



Da 0 a 20



38



95



5



Da 21 a 30



36



90



10



Da 31 a 40



34



85



15



Da 41 a 45



32



80



20



Da 46 a 50



30



75



25



Da 51 a 53



28



70



30



Da 54 a 56



26



65



35



Da 57 a 60



24



60



40



Da 61 a 63



22



55



45



Da 64 a 66



20



50



50



Da 67 a 69



18



45



55



Da 70 a 72



16



40



60



Da 73 a 75



14



35



65



Da 76 a 78



12



30



70


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